2023-12-28

Nowa ustawa deweloperska – zmiany na rynku nieruchomości od 1 lipca 2022

Od 1 lipca 2022 roku obowiązuje nowa ustawa deweloperska, która wprowadza istotne zmiany w regulacjach dotyczących zakupu mieszkań i domów od deweloperów. To odpowiedź ustawodawcy na doświadczenia związane z poprzednią ustawą i zgłaszane potrzeby poprawy ochrony praw nabywców. Poniżej przedstawiamy najważniejsze aspekty nowej ustawy, które przyszli kupujący powinni wziąć pod uwagę.

Dlaczego nowa ustawa deweloperska jest potrzebna?

Analizując dotychczasowe doświadczenia i odwołując się do zgłaszanych problemów, ustawodawca zdiagnozował, że potrzebne są zmiany, które pozwolą na bardziej efektywną ochronę nabywców w relacjach z deweloperami. Nowe regulacje mają przede wszystkim zabezpieczyć nabywców przed utratą wpłaconych środków, co było możliwe m.in. w wyniku upadłości dewelopera. Zmiany te mają także wpłynąć na poprawę bezpieczeństwa obrotu prawnego oraz wzrost zaufania do branży deweloperskiej.

Rozszerzony zakres przedmiotowy nowej ustawy

Nowa regulacja obejmuje nie tylko umowy zawierane przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, ale także te po zakończeniu budowy. To oznacza, że nowa ustawa deweloperska stosuje się zarówno do procesu budowy, jak i sprzedaży już wybudowanych lokali. Zmiana ta ma na celu zwiększenie zakresu ochrony nabywców niezależnie od etapu, w jakim znajduje się inwestycja.

Poszerzony dostęp do dokumentacji – większa przejrzystość oferty dewelopera

Nowelizacja wprowadza obowiązek udostępniania przez dewelopera szerszego zakresu dokumentów zainteresowanemu nabywcy, w tym decyzje o pozwoleniu na użytkowanie czy zaświadczenia o samodzielności lokalu. Zmiana ta ma na celu zwiększenie przejrzystości i umożliwienie potencjalnym kupującym lepszego zorientowania się w szczegółach technicznych i prawnych danej nieruchomości.

Domniemanie uznania wad przez dewelopera. Nowe zasady odpowiedzialności dewelopera

W przypadku zgłoszenia wad przez nabywcę, deweloper ma 14 dni na ich uznane lub odmowę. Jeśli w tym czasie deweloper się nie wypowie, domniemywa się, że wady zostały przez niego uznane. To mechanizm mający na celu przyspieszenie procesu naprawy ewentualnych usterek.

Zabezpieczenie finansowe nabywców – nowe mechanizmy ochrony wpłat

Zmieniono sposób ochrony wpłat dokonywanych przez nabywców, likwidując przy otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym gwarancje ubezpieczeniowe czy bankowe, ale wprowadzając jednocześnie obowiązek odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Jest to odpowiedź na potrzebę zwiększenia bezpieczeństwa finansowego nabywców.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Nowość stanowi wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który ma chronić nabywców w przypadku upadłości dewelopera lub banku. Fundusz nie posiada ograniczeń limitem gwarancyjnym, co zwiększa poziom ochrony.

Deweloperski fundusz gwarancyjny to mechanizm zabezpieczający interesy osób kupujących mieszkania lub domy od przedsiębiorców deweloperskich. Jego głównym celem jest ochrona przyszłych właścicieli nieruchomości w przypadku, gdyby deweloper nie był w stanie sfinalizować inwestycji lub doprowadzić do jej zakończenia zgodnie z umową.

Założenie funduszu ma na celu stworzenie rezerwy finansowej, która zostanie wykorzystana do pokrycia kosztów związanych z dokończeniem budowy lub zwrotu wpłaconych przez klientów środków, jeśli realizacja projektu stałaby się niemożliwa. Deweloperski fundusz gwarancyjny działa na zasadzie zbiorowego zabezpieczenia – każdy deweloper wpłaca do niego określoną kwotę, która jest proporcjonalna do wartości realizowanych przez niego inwestycji.

Wpłaty te są dokonywane na specjalne konta, nadzorowane przez niezależne instytucje, takie jak banki czy towarzystwa ubezpieczeniowe. To właśnie one odpowiadają za prawidłowe administrowanie zgromadzonymi środkami i ich wypłacanie w przypadku wystąpienia sytuacji gwarancyjnej.

Dzięki istnieniu deweloperskiego funduszu gwarancyjnego, kupujący nieruchomość od dewelopera mogą czuć się bezpieczniej, wiedząc, że ich inwestycja jest lepiej zabezpieczona przed ryzykiem finansowym. Jest to istotne zwłaszcza w kontekście dużych kwot, które zwykle towarzyszą zakupowi nieruchomości, oraz długiego czasu oczekiwania na przekazanie gotowego mieszkania czy domu.

Warto podkreślić, że deweloperski fundusz gwarancyjny jest elementem szerokiej sieci prawnej, która reguluje rynek nieruchomości i stanowi o jego transparentności oraz bezpieczeństwie transakcji. Jego działanie jest określone przepisami prawa budowlanego oraz prawa deweloperskiego, które zobowiązują przedsiębiorców do przestrzegania określonych standardów i procedur, mających na celu ochronę konsumentów.

Podsumowanie

Wprowadzona 1 lipca 2022 roku nowa ustawa deweloperska ma na celu przede wszystkim wzmocnienie ochrony nabywców nieruchomości. Zmiany te dotyczą szerokiego spektrum aspektów – od zakresu umów po bezpieczeństwo finansowe kupujących. Jest to krok, który powinien przynieść większą stabilność i zaufanie do rynku nieruchomości deweloperskich.

Powrót